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タケダタツオ の頭のなか

「 カンタンじゃないですよ。 」から始めることのメリット

昨日は投資物件の購入について書きましたが、投資物件の購入は基本的に引き算しか使いません。

    
   
家賃相場から年間予定収入を算出して 固定資産税、火災保険を引き算した数字を希望利回りで割ります。( あっ 割算 使ってる(汗) )
  
   
具体的に言うと。
   
   
家賃相場が7万円だとしたら 7万円×12ヶ月=84万円。となるので 年間の収入(売上げ)は84万円になります。
   
  
で そこから 年間の固定資産税+火災保険を引きます。
   
   
中古物件の場合 少し古めの物件なら 年間の固定資産税+火災保険はだいたい5~6万円です。

となると 84万円ー6万円=78万円。
   
  
利回り10%でまわるように 物件を買おうと思ったら 78万円÷10%=780万円ですね。
  
   
この780万円から更にリフォーム費用、仲介手数料、登記費用など 購入の際にかかる費用を引かないといけません。

そして その残額が利回り10%でまわすことができる物件を買う金額のベースになります。
    
    
私だったらこの場合 だいたい550万円くらいで交渉開始します。
   
   
「 だれが550万円で家を売るんだよ!! 」という声が聞こえてきそうですが、
    
   
そうカンタンに1000万以内で利回り10%の物件なんて買えませんよ。

というのが私の回答。
   
   
ハッキリ言って 投資物件を買うには これの繰り返しが必要不可欠です。

ひょっとしたら 20物件目くらいで この条件で買えるかもしれませんし、100件交渉しても買えないかもしれません。
    
    
それでも 空室のリスクはありますし、老朽化のリスクもあります。
    
    
世間で言われているほどカンタンじゃなさそうでしょ?
   
   
と、不動産屋が言わないようなことを書きましたが、
    
   
まずは 「 カンタンじゃないですよ。 」を理解することが大事だと思います。

不動産投資は期間が長いです。一つの間違いが時間とともに大きくなる可能性が十分あります。
   
    
それを最大限防ぐためにも

「 カンタンじゃないですよ。 」から始めることを強くオススメしたいです。
   
  
   

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タケダ タツオ
不動産屋目線で気になったことを書いてます。 一応 不動産屋なもので。 ちなみに物件情報とかは書きません。 不動産屋が不動産の物件情報を書いてもおもしろくも何ともないんで。 その辺は 書きたい不動産屋さんにお任せしたいと思ってます。 コメント、メッセージには必ずお返事していますが、業務の関係上 遅れる場合もあることだけご了承ください。
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