「 利回り１０％以上 」って投資物件を検討する際の一つの基準みたいになってますが、正直なかなかポンポンでてくる物件ではありません。
ちなみに 利回り１０％というと １０年で元が取れてしまう計算になります。（当たり前か・・・。）
なので １０％以上になるともっと回収期間は短くなるわけです。
ここで 竹田節が出てきてしまうのですが、
借入で投資物件を買おうと思う人のところにくる利回り１０％の物件には手を出さない方がいいです。
なぜって？
だいたい １０％以上で回る優良な投資案件は まず現金決済できる人やあるネットワークに属する人から順に情報が回っていきます。
で そこで選考にもれた案件が 最後に回ってきたり、チラシにでたりするわけです。
まず 利回り１０％以上の投資物件が不動産チラシに載ることはないと思いますが、仮に載っていたとしても、税引き後の表面利回りだったり、ボロボロの物件だったりします。
１０年間も使えそうにない物件が１０％でまわるといわれても、後々処分に困るだけです。
もちろん数年後に解体して 立て直す考えでいるんだったらいいですけど、多分それなら高いものについてしまうと思います。
売り手からしたら 物件を最大限魅力的にみせるために 利回り１０％をうたう訳ですから、総額のイメージを消したいわけです。
「 総額はそれなりにしますけど 利回り１０％なんで すぐ回収できますよ～。 」的な感じで。
何がいいたいかというと 「 １０％以上 」という記号にとらわれるのは危ないですよ。ということ。
ちなみに 「 空き家を買ってリフォームして借主をつけて １０％以上でまわす。 」という方法もあります。
ただ これはリスクが所々にあるので 借入で購入するには綱渡りすぎます。（汗）
それでも 安く買うことができれば 利回りはもう少し拡大できるでしょうし、一戸建てだったら利回りま低くても 将来的に中古住宅として売却すれば現金化しやすいです。
マンション、アパートは売りに出しても買える人が限られてますから、売却に時間がかかりますしね。
というわけで 「 中古戸建て → リフォーム → 賃貸 」ってパターンは 結構おもしろいかな～って思ってます。
かなり 面倒で さらに頭をつかいますけどね・・・。（苦笑）
まー。カンタンに儲かる話なんてないのが現実ってことですね。
（よく自分に言い聞かせてます。）
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