この間ブログで書いた床落ち物件（　過去ブログ：ここまで放ってはいけませんね。　）の　床のリフォームが完了したので撮影しています。

完成するとなんてことないですが、古い物件は床をめくって床下を確認してゾッとする場合が多いんです。

この物件も　床下汚かったですからね～。

多分３０年以上　床下そのまんまだったんでしょうね。

近所からシロアリの苦情がなければ　気づかずにドンドン建物が傷むトコでした・・・。

もちろん　この状態の床でガマンして住んでる人ですから　修理費用を請求しても　払えるわけないので　家主さんの負担で直してもらいました。

そこで　もめても建物は傷む一方ですし　近所からの苦情は家主同士の話になってくるでしょうから　難しい判断ですが、一番良い方法だったと思います。

こういった時に迅速に的確に工事をしてくれる業者さんとお付き合いをしておくことが大事なんですよね。

トラブル回避にはスピード判断が重要ですから。

昨日は 調整のつけられる予定ばかりだったので、前日と今日に予定を振り分けて、臨時休業（電話は転送）状態で IKEA（ポートピア店）に行って来ました。

オープンして　すぐの平日に行ったきり　１年くらい行ってなかったみたいですね。（ブログで確認。）

１０時に到着して　２時に店を出たので　４時間みっちり見たわけですが、平日ということもあってか　それなりにゆっくり見ることもできたし　有意義な一日でした。

嫁さんは家のモノをじっくり見ていて　私は何件か借家のリフォームの予定があったので　リフォームにつかえそうなモノを吟味している感じでした。（　ほぼ　仕事モード　）

でも　なんかワクワクしたので　仕事モードでもなんでもまた行こうと思います。

こういうリフォームって結局センスがもろ出ちゃうんですよね。

ちょっと不安ですが、嫁さんのセンスと工務店のセンスを参考にしようと思ってます。

というわけで　予約が入っていない場合はこんな感じで臨時休業しちゃう場合があるので　来店日が決まってる方は　予約してくださいね。


●ＩＫＥＡ・・・http://www.ikea.com/jp/ja/

気が付いたら　「このブログを営業日は毎日更新する！」と決めてから　２年過ぎてました。

１年経った時に　次の目標は３年と書いたのですが、２年経過の標も残しておこうと　ブログに書いてみました。

ちなみに最近　ブログを続けるコツを聞かれたりしますが、コツなんかありません。

「営業日は毎日更新する」と決めて　「１日くらいいっか～。誰にも怒られないし・・・。」という誘惑にうち勝つだけです。

コツはありませんが、３ヶ月くらい毎日書いていると　書かないと落ち着かなくなってくると思います。
（人と内容によって時間の差はありますが。）

あと　出来るだけ　「　不動産のネタに絞る　」っていうのも　このブログのコンセプトだったりしますけど。
（意外とココ　重要）

というわけで　次は４年目に向けてコツコツとやっていきたいと思います。

昨日のブログで書いた　戸建て賃貸に関係した記事が載っていたのでアップしてみました。
（　読売新聞　平成２１年７月１日　朝刊　家計の知恵より抜粋　）

↓ 画像をクリックすると大きい画像が表示されます。
タイトルが「一戸建て「借りて住む」」です。

賃貸戸建てが都心を中心に２００６年頃からじわじわ増えていると書いてました。

記事のケースでは「　相続した家をつぶして　小ぶりの住宅を２棟建てて、１棟は自分が住んで、もう１棟は人に貸す　」でしたが、まさに住宅も投資の視点を求められているというところでしょうか。

一般的には　相続を受けた家をつぶして　大きい家を建てる人が多いですからね。

記事のケースは次の相続があっても　貸すことも売ることもできる状態にしているんでしょうね。

小ぶりの住宅なので　総額があまり高くならないため　売りやすいんでしょう。

その場合は　分筆が必要になったりするので　その辺の手続きも必要ですが。（多分　ちゃんとしてると思いますけどね。）

いずれにせよ　この戸建て賃貸は　確実に増えると思います。

今のところ　需要＞供給なので　人気も高いですし　数年後の展開の仕方も　賃貸ハイツより幅がありますし。

個人的には　戸建賃貸を建てずに　賃貸ハイツを建てる理由がよくわかんないですけどね。

入居斡旋は業者に頼んだ方が早いですが、管理は　個人でもできるので（件数が少ないため。）管理料もいらないですしね。

賃貸ハイツの建設ラッシュかのごとく　賃貸ハイツの建築が進んでいます。

賃貸管理会社も　８月～９月の入居の旬に間に合わせたいと思いますが、散歩してても結構な数が建築中になっています。

相続対策で建てている人がほとんどだとは思いますが、競争相手があまりにも多すぎやしませんか？

個人的には　賃貸ハイツの建築を　土地を持ってる方にオススメすることはありません。

なぜなら　出口（＝売り方）が見えないからです。

建物は必ず　古くなるわけで　リフォームや修理をすればいいですが、設備はドンドン古くなるので　新しく建つハイツに勝てないので、家賃の値下げがはじまります。

それでも　入居者が付かない現実が今すでにあるのに・・・。

最悪　ハイツを売ろうと思っても　総額がはるので購入者が少なくなってきます。供給＞需要となってしまうわけです。

しかも　ハイツは家（中古住宅）と違って　利回り、収益率が重視されるので　販売価格が利回り何％かという基準で決まってしまいます。

ハッキリ言って売るときメチャクチャ不利です。

「中古の賃貸ハイツを安く買って、リフォームして入居者を付けて満室状態で売る。」　これが出来ればいいですが、売却時に利益を出すためには　相当　安く買わないといけないですし、売るタイミングなどを考えると　かなりの上級編になると思います。

相続対策でハイツを建てる場合は　借金が多くないといけないので　「安く買って～」というのと相反します。

ということは相続対策の時点で　売却というオプションは　考えないということでしょう。

（基本的に土地を売りたくないから　建物を建てるわけですから。）

でも　入居者があってこそ　収入があるので資産ですが、入居者がなくなると負債にしかなりません。

というわけで　すでに賃貸ハイツが構造的に利益が出にくいケースになっていると思うのでオススメはしません。

「　新しい　」という点でしか差別化ができませんからね～。

「じゃあ　何がオススメなんだよ～！」と言われそうですが、すでに当社では　戸建て賃貸物件のご提案を何件かさせていただいています。

これは出口対策もバッチリですし、相続対策もバッチリですよ。

まっ　最近　ブームなんですけどね・・・。

チラシでよく見る「　月々○万円の支払いで家が買えます。家賃と変わりません！　」というキャッチコピーですが、まー今更そんなこと言われなくても分かってるよ！と言われそうですが　チラシを見てふと思ったので書いてみます。

例えば「　月々の支払いが７．４万円で２５７０万円の家が買えます。」という宣伝ですが、問題は何年返済で、金利を何％で計算しているかが　大事なんですね。

ちなみにこの場合は　35年返済で変動金利1.05％です。

これを　宣伝文句のような文章に直すと　「３５年間　金利が１．０５％だったら・・・。」という内容を　冠につけないといけませんね。

「　３５年間　金利が１．０５％だったら、月々の支払いが７．４万円で２５７０万円の家が買えます。　」って感じでしょうか？

・・・ありえないですね。

フラット３５の金利が３％前後ですから　「　３％で３５年間・・・　」という冠なら　現実的です。

ということで逆に 「 ２５７０万円を３％で３５年間の支払いになると　ボーナス返済なしでいくらの支払いになるか？ 」ということを考えないといけないわけですね。

こちらで計算すると・・・。（金利計算シュミレーションサイト）

約９８，９００円です。

おっ　ほぼ１０万円ですね。

逆に　７．４万円を３５年間　３％の金利で借りると１９２２万円になります。（６５０万近く下がりますね。）

これが現実です。

要は、チラシを読み解く能力が必要ということです。

今はインターネットでいろいろ調べることができるわけですから　コレぐらいは皆さんおわかりでしょうけど ここがずれると全てがずれますから。

不動産購入とはこういうことの積み重ねですからね。

この間ブログで書いた床落ち物件（　過去ブログ：ここまで放ってはいけませんね。　）の　床を撤去して束石を置いたところを撮影しています。

この正方形の石を基礎にして　土台の枠を組んでいって　床を貼るんですね。

床を貼る直前に　床下のシロアリ消毒を行います。

これで　５年間はシロアリ業者さんが保証してくれます。

写真に写ってる人は　基礎に通気口を開けてるところなんですよ。

古い物件は基礎の風通しが無かったりするので　基礎の中が湿気でいっぱいになってしまいます。

古い物件は床をめくった後に分かることが多いので　費用の面が心配になりがちなんですね。

今回は　最近この手のタイプのリフォームをお願いした業者さんにお願いしているので　追加費用の心配はあまりないですけどね。

いずれにせよ　ちょっとずつ直っていっています。

床をしちゃうと分からない見えない部分のリフォームはこういった写真撮影をしておくことが大事ですね。

◆この動画を大きい画面で見る
　→　相生市相生３丁目の戸建て賃貸の動画
　　　

◆場所：相生市相生３丁目
◆家賃：調整中
◆礼金：調整中
◆車１台OK
◆２LDK
◆平成３年５月築

昨日は写真でしたが、今日はリフォーム前の動画をアップしています。

ホントにキレイに使ってくれてましたね。

でも　７月に入ったらリフォームを始める予定です。（理由は昨日のブログ参照。）

リフォーム後に内部を見られた方が良いと思うので、また　リフォーム後に動画をアップしたいと思ってます。

賃料等の条件は７月初旬には決まると思うので　ご興味のある方はブログをチェックしておいてください。
（twitterをフォローするという手もありますよ。）

※このＱＲコードを読みとることで　上の動画を携帯で見ることができます。

昨日　解約立ち会いをした物件なので　７月初旬からリフォームにはいり、７月中旬には入居可能になる予定で進めています。

←これは昨日撮った写真ですが、なかなかキレイに使われていましたので　リフォームしなくてもいいんじゃないの？とも一瞬思ったんですが。

よーく見ると壁が黄色かったりしてるので　次の入居者の為にはリフォームしないといけません。

表面的なリフォームにとどめるか　設備面も含めたリフォームになるかはこれから検討するので　賃料の条件は今のところ決まってません。

設備を含めたリフォームをするとなると結構な費用になるので　家賃も上げないといけませんからね。

表面的なリフォームなら前の家賃と同じくらいでいくのですが。

間取りは１階に８帖のＬＤＫがあって、２階に６帖の洋室が２部屋ある　２ＬＤＫタイプの一戸建て借家です。

駐車場は１台分敷地内に確保できます。（２台目以降は近隣での確保が必要です。）

地図を載せておくので　場所的に気になる人は　お問い合せいただくか　このブログをチェックしておいてくださいね。

これキッチンです。
床が変な色ですけど、これコンパネを自分ではって床を直してるんですね・・・。
しかも土台が腐ってるので　全体的に床が落ちています。

土台が腐ってるので　シロアリが出てきてます・・・。「　あーーーー。　」

ってゆーか　この状況でよく住んでますね。ってかんじですが。

実はこの物件　近隣の方からシロアリが出ているとの苦情を受けて初めて中の状況を知ったんですね。
（連棟物件のため　基礎が隣地とつながってるので　ここからシロアリがでると他の物件にも被害が出るということで。）

入った瞬間　「なんじゃ　これ」って感じです。

とりあえずシロアリ駆除するにも床から直さないといけないので、工事しないとけませんが、その間　引っ越ししてもらわないといけないので　その移動先の確保から　てんてこ舞いでした。

移動先の部屋は　贅沢は言えないことは住人にはきつく言っているので　まあなんとか形になりましたが、これから工事が大変です。

こんな　床落ちてる物件　久しぶりです。

ほんとここまで　放ってはいけませんよ。

途中でなんらかの相談をしてもらわないと結局高く付きますからね。