昨日は投資物件の購入について書きましたが、投資物件の購入は基本的に引き算しか使いません。
家賃相場から年間予定収入を算出して 固定資産税、火災保険を引き算した数字を希望利回りで割ります。（ あっ 割算 使ってる（汗） ）
具体的に言うと。
家賃相場が７万円だとしたら ７万円×１２ヶ月＝８４万円。となるので 年間の収入（売上げ）は８４万円になります。
で そこから 年間の固定資産税＋火災保険を引きます。
中古物件の場合 少し古めの物件なら 年間の固定資産税＋火災保険はだいたい５～６万円です。
となると ８４万円ー６万円＝７８万円。
利回り１０％でまわるように 物件を買おうと思ったら ７８万円÷１０％＝７８０万円ですね。
この７８０万円から更にリフォーム費用、仲介手数料、登記費用など 購入の際にかかる費用を引かないといけません。
そして その残額が利回り１０％でまわすことができる物件を買う金額のベースになります。
私だったらこの場合 だいたい５５０万円くらいで交渉開始します。
「 だれが５５０万円で家を売るんだよ！！ 」という声が聞こえてきそうですが、
そうカンタンに１０００万以内で利回り１０％の物件なんて買えませんよ。
というのが私の回答。
ハッキリ言って 投資物件を買うには これの繰り返しが必要不可欠です。
ひょっとしたら ２０物件目くらいで この条件で買えるかもしれませんし、１００件交渉しても買えないかもしれません。
それでも 空室のリスクはありますし、老朽化のリスクもあります。
世間で言われているほどカンタンじゃなさそうでしょ？
と、不動産屋が言わないようなことを書きましたが、
まずは 「 カンタンじゃないですよ。 」を理解することが大事だと思います。
不動産投資は期間が長いです。一つの間違いが時間とともに大きくなる可能性が十分あります。
それを最大限防ぐためにも
「 カンタンじゃないですよ。 」から始めることを強くオススメしたいです。
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