土地の物件資料を見ていると必ず出てくるワードなので　知っておいた方が良いですね。

敷地面積における建築面積の割合です。
１００㎡で建ぺい率６０％の場合、６０㎡まで建築面積として使えます。

建築面積とは簡単にいうと　建物１階の面積です。（厳密には違うので　参考程度にしてください。）
建坪（たてつぼ）と言ったりします。

物件資料で１５０㎡（４５．３７坪）の土地の建ぺい率が６０％だった場合、
「　１階の面積が９０㎡（２７．２２坪）までの家が建てられるんだな～。　」となるです。

「　２７坪って何畳だ？　」っと思ったら　坪数を倍にしてください。

そうです。５４畳ですね。

こうやって考えていくと　土地が立体的に見えてきますよ。

この質問は　はじめてのお客さんからされることはあまりないです。

どちらかというと　友達とかつきあいのある人から聞かれることがほとんどですが、売り込まれることがない専門の人に聞いて真実を知りたいんでしょうね。
（友達であってもお客さんであっても　ウソついて変な土地を紹介する気はないのですが・・・）

この記事だけですべてお話すると長くなってしまうので、何回かにわけて記事にしていきたいと思います。

「　西道路の土地って意外に使い勝手が良い。　」

普通、南道路か東道路が良いと言われていますが、その理由は日当たりが良いということからですね。
「西道路だと　西日がキツイじゃないか！」とお思いのあなた。

確かに　西日がキツイです。じゃ　西側に窓を少なくすればいいじゃないですか。というのが私の回答。

西側の窓を少なくすることで　プライバシーが確保されます。で東、南を庭にして　そちらに窓を多く持ってくればいいんですよ。

ちなみに　私の事務所兼自宅も　西側道路です。事務所なので　西側の窓をゼロにするわけにはいきませんので、事務所の入り口は西側に取ってます。
だから　夕方の西日がキツイ・・・。
でも自宅が２階で南側に窓をたくさん取っているので、プライバシーは守られます。

あと、道路側の窓が少ないということは　騒音、排気ガス対策にも有効です。

①プライバシーの確保　②騒音、排気ガスの遮断

この２点が　利点ですね。

実は　この考え　家相の観点からも言われていることなんですね。

「　宅の西中に大道路も吉相と為すなり　」※１

簡単に言うと、家の西側に大きな道路があるのは吉。ということなんです。
理由は上の①②以外にもありますので　またの機会に記事にしたいと思います。

※１：参考文庫　：　家相の科学（ 清家　清 ）
日本を代表する建築家　清家 清さんの本です。
この本を見て　ヒントを得た事が結構あります。今から家を建てる人は読んでも損はないと思いますよ。

昨日、不動産取得税についてお話したのですが、建築条件なしの土地を買う方も多いと思うので参考までに。

床面積が５０㎡以上２４０㎡以下の新築住宅を建てる場合には特例適用住宅土地の取得に対する軽減措置というのがあります。

簡単にいうと、

１６坪～７２坪くらいの新築の家を建てる場合の土地を買った場合はその土地の不動産取得税が安くなりますよ。

というお得なお話です。

「　安くなることが分かってるんだったら　新築後に税金を納めてもらったら良いですよ。　」というのが　住宅用土地の徴収猶予です。

土地を買ってから　３年以内に新築することが条件ですが　その間は不動産取得税の納付を待ってくれます。(その期間は延滞税はかかりません。)

そして　家を新築して登記したら、土地建物の謄本を県税事務所に持っていって手続きをして　納税額があれば納税しますという制度です。

ただ、　不動産取得申告書の提出時期までに　徴収猶予の申請書　と　建築確認のコピーもしくはその他の必要書類を提出する必要があります。

徴収猶予の申請書は県税事務所にありますので　取りに行くか　送ってもらうかしてください。

これも　申告書が来たときに　県税事務所に電話で問い合わせすれば　徴収猶予について教えてくれます。

申告書の右下部分の調査番号をつたえれば　よりスムーズに進みますよ。

「　新築の家を建てるために　古家付きの土地を買ったんですが、半年後には新築の家の建築予定なんです。　でも、このあいだ税務署から不動産取得の申告書がきて　建物の分の記載もあったんですが不動産取得税ってかかるんでしょうか？　」

不動産取得の申告書は　「私はこういう不動産を取得しました。」という申告をするものです。

買った不動産を登記した日から約２ヶ月後に申告書が送られてきて、約４ヶ月後が不動産取得税の納付期限になる場合が多いんですが、不動産取得税の納付期限までに古家の解体をして滅失登記をすれば、滅失登記の証明（　閉鎖謄本　）を提出することで、無税になります。

簡単にいうと　古家付き土地を買ってから　４ヶ月以内に建物をこわして、その４ヶ月以内に証明を県税事務所に持っていけば　税金はかからないということです。

古家で評価額が低い場合で　もともと税金がかからない場合もありますから、申告書が来たときに　県税事務所に電話で問い合わせすれば　購入した古家が課税されるかどうか　教えてくれます。

申告書の右下部分の調査番号をつたえれば　よりスムーズに進みますよ。

相談は無料なんで聞きますけど　「　それもう　弁護士の先生に頼まないと解決しませんよ。　」的な相談も結構多いです。

差し押さえされている不動産を借りて設備投資してしまった。

だとか、不動産を売って借金を整理したのに　まだ借金が残っているといわれた。

とか　相手に文句を言ったけど　らちがあかないという状況で　不動産の専門家の意見が聞きたいとのご相談が多いですが、そうならないために　不動産会社が仲介にはいって取引をするんです。

差し押さえされている事を説明せずに　賃貸の仲介をするなんて　ちょっと信じられません。

そういうリスクがあることを事前に調査、説明するのが　不動産仲介業者の仕事ですからね。

そのための仲介手数料を支払うんで、文句はその仲介をされた　不動産会社に言ってもらわないと前に進まないんですが、第３者の意見を聞きたいという気持ちもわかります。

確かに弁護士の先生に依頼するのは敷居が高い気がしますし、弁護士の先生も金額の大小で　対応が全然ちがいますから　そういう先生にあたると大変ですからね。

以前、賃料滞納金額の請求および強制退去の依頼をお願いした先生で　「　賃料滞納請求　」と言った時点で　「　今　忙しいから　」と電話を切られたこともあります。

大きい事件しか　扱わないならそれでいいんですけど、断り方もあると思います。　「　忙しいって・・・　」しかも　即ガチャ切りでしたからね。

まあ　不動産会社も色々あるように　弁護士の先生もいろいろなので、当社がお願いする先生は大体　決まっています。

当社もお願いする弁護士の先生でよければ　ご紹介します。

弁護士の先生にお願いするまでもなく　解決するようでしたら　それはそれで良いと思うので　お気軽に相談してください。

でも事前の電話予約だけはお願いします。

急に来店いただいても担当者がいない場合が多いので。

こういったお問い合せ　多いです。

お気持ちは分かるんですが、電話で問い合わせて激安物件が見つかるほど　甘くないです。

激安物件や掘り出しものを見つけようと思えば、リスクを背負う覚悟が必要なのは当然なんです。

で、線路沿いとか変形敷地の安い土地をご紹介すると　「これは　場所が良くないからいらないです。」みたいなことを言う人いますが　「　じゃどんな土地が良いのですか？」と聞くと　「　南道路か東道路で・・・　」という返事が返ってくるわけです。

「ないです！その予算では。」　とハッキリお伝えしています。

私達プロでもリスクを負うことで　安く仕入れて　そのリスクを回避するためにお金をかけて　キレイな物件にして販売するわけです。

当然　売れなければ　購入代金の金利を払い続けないといけません。

だいたい　激安物件は　即金で買える人のところへ情報が行くのは　当たり前の話なんです。

激安物件は市場に出る前に　不動産業者が買って　手を加えて販売する場合が多いので、激安物件を探すなら　多少の変形や立地の悪さは承知の上で考えないと　永遠に見つかりませんよ。

私たちプロが交渉して　結果　激安物件になる場合もあるんですが、そういった物件が東南の角地であるとか　駅近くの物件であることは　まずないです。

答えは簡単　立地や条件の良い土地は値段を下げなくても　買う人がいるからです。

売る側の立場になれば分かることです。

売る側は買う側の立場になることはないですし、買う側も売る側の立場になることはないです。（利害が反するから。）

だから、私たちみたいなプロ（不動産仲介）が成り立つんですけどね。

「　リスクを背負う覚悟があるぞ！　」と思いの方には　物件お知らせメールに登録をオススメします。

登録はこちら　→　「　物件お知らせメール　」

ひょっとしたら激安物件の原石に出会えるかもしれません。

夫婦で１／２ずつの持ち分で所有権移転登記をされる場合がわりとありますが、ケースによっては贈与税がかかる場合があるので気を付けてください。

奥さんが専業主婦の場合、働いている時にためた奥さん名義の預金がある場合はいいですが、持ち分を１／２にしちゃうと　その１／２のお金の根拠がないと　ご主人から　持ち分の金額の贈与を受けたという扱いになります。

奥さんの親から現金で贈与（　無税の範囲で　）をうけてそのお金で買うとか言う場合でも　出した現金と持ち分の割合を合わせておくべきですね。

「　夫婦のものだから、１／２ずつにしたいよね。　」という気持ちもわかりますが、贈与税のパーセンテージは結構高いので、そのあたりは　しっかり確認しておかないと、余分なお金を払うハメになりますよ。

特に建築条件なしの土地を買う場合は、「　共有持ち分にするつもりなんです。」と相談しておかないと　土地の登記の時にバタバタします。

金額の根拠（出どこ）と流れはキチッと考えておかないといけないですね。

不動産は大きな買い物ですから　税金はでかいですよ。

不動産会社に電話して　聞かれるのが、

①どの地域で探してますか？　　②土地の面積はどれくらいでお探しですか？

③予算はどのくらいお考えですか？　④その他に何かご希望ありますか？

の４点ぐらいだと思います。

さらに詳しくお話すると・・・ 

①どの地域で探してますか？

については　学校区や町名くらいまで絞り込んだ方が良いと思います。

「姫路、たつの、太子で５０坪くらいの土地」と言われても　範囲が広すぎて探しにくいと言うのが　営業マンの本音です。

②土地の面積はどれくらいでお探しですか？

については　分譲地だとだいたい４０～５０坪くらいが平均の広さなので　住宅用地をお探しなら　４０～５０坪くらいと言えば良いと思います。

③予算はどのくらいお考えですか？

これは　土地＋建物の総額の予算を言ってもらってもいいですし、建物の予算が具体的にきまっていれば土地の予算を言えば良いと思います。その時に「　諸経費込みで○万円の予算です。　」と言う方がより具体的に伝わると思います。

④その他に何かご希望ありますか？

これについては、学校区の希望であるとか、駅に近いとか色々あると思いますが　自分の希望を伝えてください。

正直　希望どうりの土地はなかなか見つからないのですが、見つかる場合もあるので　希望はできるだけ伝えている方が良いと思いますよ。

敷地境界のブロックは基本的にはお隣同士の話し合いで決めるのですが、分譲地なんかだと、境界線上にブロックの中心がくるように設置して、費用は隣同士で半分ずつで負担する場合が多いです。（境界ブロック中心積）

これだと　お互いの敷地も狭くなりませんし、お互いお金を半分ずつ出してつくっているので　お互い自分の敷地面は自由に使えます。（フェンスなんかに針金をつける場合は隣の人に声をかけないともめる原因になる場合があります。針金が隣の敷地面に出て　危なくなる可能性があるので。）

境界ブロック中心積が理想的ですが、話し合いによっては、境界ブロック中心積でもいいけど、お金は依頼者負担の場合もあります。

まっ　全部お金を出すんだったら自分の敷地に積んだ方がいいとは思いますが、利用面積が少し狭くなるというデメリットがあります。

分譲地（開発団地）だと　境界ブロック中心積が基本ですが、古家を壊した土地とかになると　自分の敷地内に境界ブロックを設置する場合が多いですね。

あと、境界ブロック中心積の場合は最低限の仕様のブロック＋フェンスになる場合がほとんどなので、こだわった境界ブロックにしたい場合はその差額は　依頼者が持つことになります。

境界ブロックは目立たないので　そこにこだわるというケースは今まであんまりないですけどね。

結論から先に言うとかかります。

贈与税といわれるものがかかりますが、これは「　相手からの贈与によって受け取った財産に課せられる国税　」なのでお金をもらった人にかかる税金です。

「　お金が足りないから　資金協力をうけるのに　税金なんか払えるか！！　」というのが　心の声でしょう。

個人の基礎控除が年間１１０万円あるので　１１０万までは非課税ですが、それ以上になると課税されます。

しかし、住宅を取得するにあたっての　親からの資金贈与については最大３５００万円まで無税という「相続時精算課税」制度が２００３年度(平成１５年度)から創設されています。

詳しくはネットで調べてもらったら　たくさんヒットすると思いますが、この「　相続時清算課税　」を使うと　年間１１０万円の基礎控除が使えなくなるであるとか、奥さんの親から贈与を受ける場合は奥さんの名義が建物に入っておかないといけないとか　細かい決まり事があるのは確かです。

でも　３５００万まで無税なのでたとえ細かくてもキッチリ自分の状況におとしこんで利用するのが得策かと思います。（得策かどうかは　ひとそれぞれの状況に応じて変わりますので、詳しくは　顧問税理士さん　か　税務署でおたずね下さい。）

どっちにしても　親からお金がもらえるラッキーな人は税務署で相談した方がいいですね。

※ちなみに　税務署（　たつの　）は平成１９年１１月１日より　相談しようと思ったら　電話での事前予約が必要になるそうです。

たつの税務署　電話：０７９１－６２－０２８１