以前ブログ（　参考　）で　借家のリフォームはここが便利っていう記事書きましたが、畳を表替えするか、新調するか悩むんですよね・・・。

表替えだと畳を新しくつくる場合の約半分の金額で済みますからね。
ついつい表替えになるんですが、さすがに畳と畳の間に隙間がでてきたり、カビが浮いてくると新調しないといけないですね。

最近の畳はスタイロ畳が多くて、畳の中がわらじゃなくてスタイロフォームになってます。

そのため、断熱性、保温性に優れているのと、防湿性に優れているため衛生的です。
それと軽いので　畳をおこしたり移動したりするのが簡単ですね。

わらの畳の半分くらいの重さだと思いますよ。

というわけで、古い家をリフォームするときは、新しい畳にかえた方がいいかもしれませんね。

当社の管理物件の畳の表替えとか畳の入替えは　あたらし畳さん（http://www.atarashi-jp.com/）にお願いする場合が多いです。

古い借家の場合は、そんなに高級な畳はいれていませんが、新品の香りもいいですし、空室になった時はできるだけ畳の表替えをするようにしてもらってます。

賃貸物件は入れ替えが多いので　価格の安い　あたらし畳さんはありがたいですね。

畳は代引き納品が基本なので、納品と支払いが１日で終わるので　管理がラクです。（納品と支払日が１ヶ月も空くと忘れてしまいそうになりますからね。）

襖、障子、網戸の張り替えなんかも　よくたのみますね。２～３枚でも気持ちよく　受けてくれます。

「　工務店さんに頼むには数が少なくて　気が引けるなぁ。　」とお思いの方にはうってつけだと思いますよ。

借家をお持ちの方は　一度利用されてみてはいかがですか？

昨年末から当社管理の物件から強制退去者がちょくちょく出てきています。

家賃滞納が理由ですが、家賃滞納を少しでも許すと　家賃がたまっていきます。当社管理物件では２週間遅れれば　滞納賃料の請求を行っていくので　何ヶ月もたまることはないですが、自主管理の家主さんで１年滞納家賃があると言う方は結構いるみたいですね。

１年賃料滞納されてから　当社に相談に来られる家主さんもおられますが、分割請求しても返済に１０年近くかかる場合があるので、滞納賃料の回収がキツイです。

滞納賃料が残ったまま強制退去。（　退去後も滞納賃料の分割返済は続きますが。　）

回収したいですが、無い袖は振れないみたいなので、次の善良な入居者を探すしかありません。
さらに　入居前のリフォームやらで出費がかさみます。

ただでさえ　未納賃料があるのに　踏んだり蹴ったりですよ。

でも、早めの損切りをして　強制退去させることで　気分的にもラクになるということで　強制退去を実行する家主さんも増えてきました。

というわけで　リフォームが２月半ばで終わる物件も出てくるので　情報がまとまり次第　メルマガでお知らせしていきます。
（　古い物件ばっかりですけどね・・・。　）

「　今すぐは考えていないけど、興味がある。　」
とお考えの方は、物件お知らせメールに登録をオススメします。

登録はこちら　→　「　物件お知らせメール　」

２日ほど前ののブログ（　参考　）で　市街化調整区域の農地転用の許可が下りるのに２～３ヶ月かかるとかきましたが、許可ではなく届出の場合は２週間前後で承認されます。（　地域、時期によって誤差はあります。　）

具体的には　市街化区域の畑などの土地の農地転用をする場合は、届出で良い場合が多いです。

調整区域の農地転用は時間がかかるけど　市街化区域の農地転用は早くできる。と思ってもらえばいいと思います。
※マメ知識程度のおおまかな話なので　細かくは状況に応じてご相談下さい。

農地転用をよくする人もそんなにいないと思うので、どっちでもいい話かもしれませんが、「そんなに日数かかるの？」と聞かれたので　一応ブログに書いときました。

以前ブログで弁護士の先生をご紹介しますと書いたのですが、相談料のことまで書いてませんでしたね。（　過去ブログ参照　）

３０分５，０００円です。
だいたい相場もそんな感じじゃないですかね。

この間も当社が土地の売却をお手伝いさせていただいたお客様と弁護士の先生に相談にいきましたが、１時間１万円でした。

その方も　「　たまにやってる無料相談に行ったんやけど　どうも納得がいかんのや。　」と当社に相談があったので、弁護士の先生をご紹介しました。

有料ですけど、的確に法的な立場で回答してくれるので　納得されてましたね。
（　ズバッと言いますから　言い方はきつく聞こえますが、話が早いです。ちなみに　あんまりハッキリ言われて喧嘩になりそうになった人もいますけど、弁護士の先生の相談とはそういうものと考えた方がラクだと思います。　）

相談は無料なんで聞きますけど　「　それもう　弁護士の先生に頼まないと解決しませんよ。　」的な相談も結構多いです。

差し押さえされている不動産を借りて設備投資してしまった。

だとか、不動産を売って借金を整理したのに　まだ借金が残っているといわれた。

とか　相手に文句を言ったけど　らちがあかないという状況で　不動産の専門家の意見が聞きたいとのご相談が多いですが、そうならないために　不動産会社が仲介にはいって取引をするんです。

差し押さえされている事を説明せずに　賃貸の仲介をするなんて　ちょっと信じられません。

そういうリスクがあることを事前に調査、説明するのが　不動産仲介業者の仕事ですからね。

そのための仲介手数料を支払うんで、文句はその仲介をされた　不動産会社に言ってもらわないと前に進まないんですが、第３者の意見を聞きたいという気持ちもわかります。

確かに弁護士の先生に依頼するのは敷居が高い気がしますし、弁護士の先生も金額の大小で　対応が全然ちがいますから　そういう先生にあたると大変ですからね。

以前、賃料滞納金額の請求および強制退去の依頼をお願いした先生で　「　賃料滞納請求　」と言った時点で　「　今　忙しいから　」と電話を切られたこともあります。

大きい事件しか　扱わないならそれでいいんですけど、断り方もあると思います。　「　忙しいって・・・　」しかも　即ガチャ切りでしたからね。

まあ　不動産会社も色々あるように　弁護士の先生もいろいろなので、当社がお願いする先生は大体　決まっています。

当社もお願いする弁護士の先生でよければ　ご紹介します。

弁護士の先生にお願いするまでもなく　解決するようでしたら　それはそれで良いと思うので　お気軽に相談してください。

でも事前の電話予約だけはお願いします。

急に来店いただいても担当者がいない場合が多いので。

広告宣伝費用として、家賃の一ヶ月分＋消費税が必要です。

これは　契約成立時（　入居者が決まった時　）に当社がいただくお金です。

ただし、賃貸物件を広告宣伝をするにあたり、物件の調査をしないといけないので、調査費用として　５０００円を頂いています。

これは　契約成立時の広告宣伝料に含みますので、契約成立時には　家賃の一ヶ月分＋消費税 – ５０００円を頂くことになります。

ただし、途中から当社以外の不動産会社に賃貸の斡旋を依頼される場合は　この５０００円は返金できません。

説明の順序が逆になりましたが、現在、当社の営業スタイルの関係上、当社１社を窓口とする賃貸物件の広告宣伝しか受け付けていません。（　当社の営業スタイルについては　ブログで説明していきます。　）

「　他の不動産業者にたのんでるんだけど　御社にも頼みたい。　」という依頼は全てお断りしています。ご了承下さい。

別に　傲慢な態度をしめしているんじゃなくて　「　複数の不動産業者の１つとして賃貸物件の紹介を当社に依頼しても　あまり貸主さんにメリットが無いと思うから。」と言うのが正直な理由です。

当社１社のみを窓口にしてもらわないと　当社の良い部分が発揮できないんですよ。

良い部分が発揮できないなら　貸主さんにとっては、当社に依頼するメリットがないですもんね。

最近、賃貸物件に　「保証契約　必要」と書いた物件が増えてきましたが、「　この保証会社ってなんなの？　」というご質問が結構多いです。

どういったものかというと　簡単に言うと　保証会社が借主に対して滞納家賃保証（回収）をするというサービス（契約）です。

借主さんが家賃を滞納した場合に　今までだったら　貸主さんが借主さんに　滞納家賃の催促をしていたのですが、保証会社と契約すると　保証会社に貸主さんが連絡すると　保証会社が家賃の回収をしてくれます。

保証会社もいろいろあるので、保証料についても　２年で○万円。　とか　契約時に１回だけ　○万円。とかいろいろです。

 「　・・・で　その保証料は誰が払うの？　」　が　気になりますよね。

 その保証料は誰が払うかというと・・・。

借主さんです。

「家賃はキッチリ払うから　お金かかるから保証契約は結びたくない！」という気持ちも　わかりますが、借主さんにもメリットはありあます。

どんなメリットかというと・・・。

敷金が安くなる。というメリットです。 

通常　敷金と敷引に大きな差があるのは　滞納家賃の保険として多めに預かっているからです。

しかし、保証契約を結ぶことで　家賃の滞納リスクがほぼ０になるので　敷金を多くとらなくてよくなるんですね。

というわけで　家主さんは　家賃滞納の心配がなくなる。　借主さんは敷金が安くなる。ということで　両者にメリットがあるので　普及のスピードが早くなっています。

ただ　保証会社の契約は代理店（　不動産会社　）を通さないといけないので、不動産会社が仲介に入る契約に限ります。

当社も　代理店になっているので　当社が専任でお預かりしている物件はすべて　保証契約が必要になります。

ご興味のある方はお問い合せください。

以前も少しお話しましたが、家を貸す場合、一番注意しないといけないのが、設備の老朽による故障の修理は家主負担というところです。

具体的には　トイレやお風呂が多いですね。トイレの配管の水漏れとか。給湯器の故障とか。

というわけで　築年数の古い家を貸す場合は注意が必要です。

設備の老朽が進んでいる可能性が高いですからね。

家賃を激安にして　「設備の修理は借り主でしてね。」という契約を結べば別ですが、建物の維持管理がおろそかになるのは間違いないので　建物が早く傷みます。（費用負担をするか我慢して暮らすかとなるとギリギリまで我慢する人の方が多いですから・・・。）

建築年数が古い家を賃貸にしようとお思いの方はその辺の注意が必要です。

あと契約方法にも注意点がありますが　それはまた次の機会に書きます。

「　売った方が良いと思いますか？貸した方が良いと思いますか？　」というご質問をよくうけます。

ひとつの目安は　「　その不動産に対して借金がどれくらいあるか？　」というところですね。

「　転勤で　家が空いてしまうので　どうにかしたい　」という方の場合は　築後１０年以内の家で　普通にローンを組んでる人だったら、不動産会社の売却査定金額に驚くと思います。安すぎて・・・。

「　売ってもお金が残らないどころか　追い金だよ。　」と　愕然とすると思います。　実際そういう声を良く聞いてますし、売却査定をした後、賃貸に変更ってパターンも多いです。

だから　当社ははじめから　いくらローンが残ってるかから確認します。
その金額より安くは売りたく無いでしょうからね。

あともう一つの目安として「　新築後何年たっているか？　」ってとこですね。

築浅（　築１０年以内　）の物件だったら　貸した方が良いと思います。
築１０年以上だったら　売ることを前提に考えた方が良いと思いますね。

これは　ひとつの目安ですから　物件によって　築１０年以内の物件でも売った方が良い場合もあるし、築１０年以上でも貸せないことはないです。

物件を見てみないと分からない部分が多いですけど、私個人の感覚としたらそんな感じですね。
簡易査定で　大体のお話はできますので　どうしようとお悩みの方はお問い合せ下さい。

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