不動産を売って　原価（※不動産を買った金額）と必要経費（仲介手数料や売るためにかかった費用）を引いて利益が出る場合は一時所得として所得に加算されるので、売った年の翌年は　売った不動産の名義の方が扶養家族に入っている場合、扶養家族から外れてしまいます。

年金暮らしの祖父母と同居してて、その祖父母が扶養家族に入っている場合に　祖父母名義の不動産を売ると　そうなる可能性が高いですね。

これもしょうがないです。

「　相続受けてから　売ればいい。　」というのも一つの考えですが、売りたいときにすぐ売れないのが　不動産ですから、タイミングを合わせるのは非常に難しいです。（　タイミングを合わせようと思うと　販売価格を　相当 安くしないといけなくなりますからね。　）

これも可能性がある方は　覚悟しておいて下さい。

不動産を売って　原価（※不動産を買った金額）と必要経費（仲介手数料や売るためにかかった費用）を引いて利益が出る場合は一時所得として所得に加算されるので、売った年の翌年の国民健康保険税はアップします。

とは言っても　たつの市、太子町については　限度額が年間５６万円なので、今現在　年間５６万円払っている人は関係ないです。

年間５６万円＝月約４．７万円ですね。

あと４０歳を越えると介護保険も増えるので　その分の限度額が９万円。

４０歳以上の人で年間６５万円　国民健康保険税を払っている人は　それ以上上がらないですね。

相続した不動産を売る場合は、譲渡利益が多くなりますから　国民健康保険税が上がる可能性が高いです。特に年金を中心に生活されている方は可能性大ですね。

名義が高齢のお父さん、お母さんで手続きの窓口はその息子、娘さんというパターンは　高齢のお父さん、お母さんの国民健康保険税が上がる可能性が高いです。

これは　どうしょうもないんので、その分は費用がいるものと覚悟してください。

※不動産を買った金額については、土地はそのまま購入価格を見ますが、建物は購入時の金額そのままとはいきません。（安くなります。）

不動産を売った時にかかる税金として譲渡所得税というものがあると以前ブログに書きましたが、その内訳を知っておかないと納税の時にびっくりする場合があります。（　過去ブログ　）

五年以上土地を持っていたか、持っていなかったかによって　税率は全然違うのですが、単純には５年以下の所有の場合は譲渡利益に対して３９％（住民税９％、所得税３０％）　

５年を越える期間持っていた場合は譲渡利益に対して２０％（住民税５％、所得税１５％）となるわけですが、所得税（３０％または１５％）は国税になるので　売った年の翌年の３月１５日までに税務署に申告して納税するようになります。

住民税は所得税を申告した時点で　その申告内容が市町村役場に回りますので　別途手続きは不要です。

ここで　住民税分（９％または５％）が翌年の住民税に加算されるのを忘れて、住民税が増えて驚く場合がよくあるみたいです。

「　よくあるみたい　」というのは、取引後１年くらい経って　「　住民税が高いんやけど・・・。　」と相談を受ける場合が多いからです。

その時には　「譲渡所得税のうち年明けに納めたのは　所得税（３０％または１５％）の分やから　その差額の住民税が増えてるんですよ。」とお答えしています。

納税時期と方法が違うから、びっくりするのもよくわかります。

税金は複雑ですね。ホントに。

敷地境界のブロックは基本的にはお隣同士の話し合いで決めるのですが、分譲地なんかだと、境界線上にブロックの中心がくるように設置して、費用は隣同士で半分ずつで負担する場合が多いです。（境界ブロック中心積）

これだと　お互いの敷地も狭くなりませんし、お互いお金を半分ずつ出してつくっているので　お互い自分の敷地面は自由に使えます。（フェンスなんかに針金をつける場合は隣の人に声をかけないともめる原因になる場合があります。針金が隣の敷地面に出て　危なくなる可能性があるので。）

境界ブロック中心積が理想的ですが、話し合いによっては、境界ブロック中心積でもいいけど、お金は依頼者負担の場合もあります。

まっ　全部お金を出すんだったら自分の敷地に積んだ方がいいとは思いますが、利用面積が少し狭くなるというデメリットがあります。

分譲地（開発団地）だと　境界ブロック中心積が基本ですが、古家を壊した土地とかになると　自分の敷地内に境界ブロックを設置する場合が多いですね。

あと、境界ブロック中心積の場合は最低限の仕様のブロック＋フェンスになる場合がほとんどなので、こだわった境界ブロックにしたい場合はその差額は　依頼者が持つことになります。

境界ブロックは目立たないので　そこにこだわるというケースは今まであんまりないですけどね。

「　何のカタカナ読み？　」と聞かれそうですね。

通帳のカタカナ読みです。

振込用紙でお金を振り込む時に書く　口座名義人の名前のカタカナ読みです。

自分のカタカナ読みが間違って通帳が作られてるなんて思いもしないですよね。

でも　良くあるみたいですよ。

振込はカナ読みでされますから、漢字はあってても　カナが違ってたら　振り込めません。

以前、　正式には　恒太郎（ツネタロウ）なのに　口座名はコウタロウになっていて（あきらかに銀行のミスです　本人が間違うハズないですからね。）振込がストップしてしまったことがありました。

「　何を振込くらいで　心配してるの？　」と思われそうですが、不動産の売買の場合　売買代金の振込の確認と同時に登記の申請をするという流れになりますので、

振り込んだけど、振り込めなかったので返金されました。

でも　登記も出してしまってるし・・・となると　ヒヤッとするのです。

最終的には本人確認等ができれば問題ないんですけど、仲介の立場としたら　気持ちのいいモンではないです。

それからは、売主様の振込口座の通帳を取引の時に持ってきてもらって　振込用紙に記載する時に通帳で確認してもらうようにしています。

振込金額が数万円だったら　いいんですけど　数千万になると　数日お金が中に浮いちゃうと　心配でしょうがないですからね。

正直　吐きそうになります・・・。（苦笑）

結論から先に言いますと　「よく　あります。」

最近　土地を測量された場合だと誤差はありませんが　法務局に測量図面が登記されていない場合　もしくは測量図が登記されてても　昭和の図面だと誤差は多少あります。

測量図が登記されていない田や畑だったら誤差があって当たり前の世界です。

ただ　登記簿上の面積（　公簿面積　）より実際の面積（　実測面積　）が多い場合は、税金の面で少し得なので　分筆（土地を分割する）時以外は　測量はあんまりしませんね。

固定資産税は登記簿上の面積に対して税金がかかるから、登記簿上の面積が小さければ小さいほど　税金は少なくなりますからね。

売るときには　広い方がいいので　測量される方も多いですが　測量にも結構費用がかかるので　面積の誤差が少ないようであれば　登記簿上の面積（公簿面積）で売られる場合が多いです。

土地を測量して測量図面を登記するっていう作業は　簡単そうにみえて意外に時間と費用がかかる作業ですからね。

概算で良ければ　どれくらい金額がかかるかっていうのはお答えできますよ。

測量が必要かどうかのアドバイスも　簡易査定で行っていますので　ご興味ある方はどうぞ。

「簡易査定についてもう少し詳しく知りたい。」と思いの方は　↓　↓　↓

 ★　簡易査定受付ページ・・・http://www.11tochi.net/kaisya/2004/01/post_39.php 

googleなんかで「　譲渡所得税　」で検索すればたくさんヒットするので　時間のある人はそれを見るの手ですが、それではあまりにも愛想がないので　簡単に説明します。 

ざくっと言えば、土地や建物などの不動産を売って　利益が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかるということです。

要は、「　損をして売る場合は譲渡所得税はかかりません。　」ということです。バブル時期に買った家とかは　だいたい結果的には損をして売る方が多いので　税金はかからないですね。

自分の住んでいる家を売る場合に利益が出ても３０００万円までの利益だったら無税ですよ。といった特例もあります。

逆に　相続でもらった不動産なんかだと　結構　譲渡所得税がかかる場合が多いですね。 

あと　売った不動産が５年以上所有していたものかどうかでも税率は変わってきます。

・・・といろいろなパターンがあって　ややこしいな～という印象をお持ちの方が多いのも事実なんですね。

ちなみに　当社の簡易査定で　譲渡所得税の概算も出ますので、「　不動産を売ったらどれくらい税金がかかるのか不安で　売却に踏み切れないんだ。　」と言う人は　当社の簡易査定をオススメします。

「簡易査定についてもう少し詳しく知りたい。」と思いの方は　↓　↓　↓

 ★　簡易査定受付ページ・・・http://www.11tochi.net/kaisya/2004/01/post_39.php 

相続税の納税猶予とは、２０年間農地として利用するので相続税の納税をまってもらうという措置ですね。（２０年後もしくは　相続人が亡くなった場合には相続税がゼロになります。）

でも、納税猶予をうけてから１０年ほどしてから　売ろうと考えだす方は意外と多いんですね。２０年間　農地で利用するって　長いですから・・・。

そこで　タイトルの質問になるんでしょう。

当然、納税猶予を受けている期間の元本と金利を払えば　抵当権は外れますから、売ることは可能なんですが、「　それなら　はじめから相続税 払っとけば余計な金利払わずに済んだな～。」となって　なかなか決断できないようです。

でも　納税猶予を受けている土地全体の２０％までなら猶予の一部解除ができます。

正確にいうと　２０％までなら　納税猶予を受けている税金の一部を納税することで抵当権が一部解除できるということなんですけどね。

やっぱり金利は払わないといけませんが、２０％以上を売ろうと思えば、１００％全額納付しないといけないので　そう考えると２０％は税金払って　土地を売って現金化して　残りの８０％は農地として２０年間利用して 無税にしようという考えもアリですね。

それでも、納税してから　解除されるまで　約１ヶ月はかかるので、購入者とはそこらへんのスケジュールについても事前にしっかり打ち合わせが必要です。

分筆が必要だったりする場合は内容によっては結構時間がかかる場合があります。

タイトルの答えは　「売れますけど　スケジュール管理が大変ですよ。」っていうのが正直な答えですね。

スケジュール管理が大変とは言っても　そのスケジュール管理も含めて　私の仕事（仲介）なんで　当社が仲介に入れば　個人でするよりは簡単にできるのかなと思います。（・・・当たり前の話ですけど。）　

通常　不動産の売買価格の３％＋６万円×消費税っていうのが　売買の仲介手数料の簡単な計算方法なんですが、これは不動産の売買価格が４００万以上の場合です。

４００万円以下になると計算方法が変わります。

変わりますが、４００万円以下の取引はめったにないので、私も忘れないように記事にしているくらいです。

２００万円以下は売買価格の５％＋消費税。

２００万円を超え　４００万円以下の金額については４％＋消費税。

４００万円を越える金額は３％＋消費税。

となるので、３００万円の土地の仲介手数料は

２００万×５.２５％　＋　（３００万ー２００万）×４.２％　となるので、１４万７０００円になります。

「４００万以上の売買の場合の＋６万ってなんなの？」の答えも以上の説明の中にあります。

（　２００万×５.２５％　＋　（４００万ー２００万）×４.２％　）　ー　４００万×３.１５％　＝６．３万円になるので、

「　全体に３％かけてから６万足して＋消費税だな。」という話になるのです。

覚えていてもなーんの役にも立たないかもしれませんが、　「　この＋６万ってなんだ？　」とお思いの方への答えにはなりそうです。

不動産を売るときには　売買代金がまるまるフトコロに入るわけではありません。

譲渡所得税や印紙税や登録免許税といった税金がかかりますし、仲介手数料や司法書士報酬などが必要になります。

「なんだか　ややこしそうだなぁ。」と思われるかもしれません。

確かにややこしいかもしれません。 

ちなみに当社の簡易査定ではそういった部分の計算もします。（概算ですけど。）

いくらで売ったら　いくら残るの？といった疑問に答えられる形になってます。

自分で言うのもなんですけど　不動産を売りたいと思っている方には　簡易査定をオススメしますね。

簡易査定の計算フォームは査定をするたびに細かい修正をくわえてますので、見やすいものになっていると思います。（自画自賛？）